Pourquoi passer par une SCI pour transmettre un droit de nue-propriété
La transmission du droit de nue-propriété immobilier par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut s’avérer être un outil d’optimisation fiscale intéressant. Rappelons dans un premier temps le principe du démembrement de propriété.
La pleine propriété d’un bien immobilier est constituée de deux droits distincts :
- l’usufruit, qui procure au détenteur des revenus ou le droit d’habiter dans le bien pendant une certaine durée ;
- et la nue-propriété qui donne le droit de devenir plein propriétaire au terme du démembrement.
Dans le cadre d’un bien immobilier neuf, le démembrement est temporaire et fixé à l’avance ; en générale de l’ordre de 15 à 18 ans. L’usufruit est détenu par un bailleur social qui aura le droit de louer le bien pendant cette durée. L’investisseur nu propriétaire pourra devenir plein propriétaire à la fin de la durée fixée et cela sans aucune fiscalité ni indemnité à verser. Du fait que le nu-propriétaire se prive de revenus pendant toute la période du démembrement, il achète la nue-propriété à un prix décoté. La décote est en moyenne d’environ 40% du prix du bien immobilier selon les cas.
L’investissement en nue-propriété est souvent réalisé pour se constituer un patrimoine ou pour optimiser son ISF. Il peut parfaitement rentrer dans une stratégie globale d’optimisation de la transmission de son patrimoine. En effet, vous pouvez acheter le droit de nue-propriété, et le léguer à vos enfants. Dans ce cas, à la fin du démembrement, ce sont vos enfants qui profiteront des revenus ou de la revente du futur bien immobilier.
Grâce la création d’une SCI, vous avez la possibilité de réaliser une donation de la nue-propriété tout en conservant un droit futur sur le bien immobilier pour les parents.
Prenons le cas de Monsieur COMPTA, 50 ans, souhaitant acheter comptant un droit de nue-propriété temporaire d’une durée de 15 ans pour 200 000 €. Ce bien immobilier est valorisé, en pleine propriété, à 400 000 €. Suite à l’acquisition, il souhaite donner ce droit de nue-propriété à son fils. L’assiette des droits de donation sera de 216 000 € (utilisation du barème 669 du code général des impôts : la valeur d’un usufruit temporaire est de 23% par tranche de dix ans).
Par conséquent, Monsieur COMPTA transmet au bout de 15 ans un bien d’une valeur de 400 000 € sur une base taxable de 216 000 €.
Prenons le même cas, mais cette fois Monsieur COMPTA achète un droit de nue-propriété après avoir constitué une SCI dont il a apporté 200 000 € au capital. Il obtient donc des parts de la SCI pour un montant de 200 000 €. Cette SCI achète le droit de nue-propriété pour ce même montant. Monsieur COMPTA transmets cette fois les parts en nue-propriété de la SCI : l’assiette de taxation est de 80 000 € (utilisation du barème 669 du CGI pour les donations en viager : 40% de 200 000 €).
Par conséquent, Monsieur COMPTA transmet à la fin de la quinzième année un bien d’une valeur de 400 000 € sur une base taxable de 80 000 €. Il conserve également les revenus jusqu’à son décès et maîtrise la gestion du bien grâce aux statuts de la société.
Cette stratégie d’optimisation fiscale doit être réalisée dans le cadre d’une approche globale. Afin de sécuriser cette transmission par le biais d’une SCI, il convient de tenir compte des dispositions suivantes :
– L’usufruitier doit être suffisamment jeune pour espérer profiter du démembrement : dans notre exemple, une espérance de vie supérieure à 15 ans ;
– Il est recommandé que la SCI détienne des actifs en pleine propriété afin de lui procurer des revenus pour notamment régler ses frais d’existence ;
– La SCI doit correctement établir ses actes juridiques et tenir une comptabilité.
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