Un particulier peut exercer une activité de location meublée selon deux régimes fiscaux : location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP). En fonction de votre statut la fiscalité sur la plus value de vente de votre bien immobilier diffère.

 

Pour rappel, la location d’habitations meublées est considérée comme étant professionnelle lorsque trois conditions sont réunies :
– Un membre du foyer fiscal au minimum est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel
– Les recettes de cette activité excèdent 23.000€
– Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal et les salaires

 

L’imposition des plus values pour les Loueurs en meublé non professionnel ( LMNP)

La règle est que votre imposition sur la plus-value basée sur la fiscalité des plus-values immobilières des particulier. Par défaut, la plus value immobilière sera taxable à l’impôt sur le revenu à 19% et aux prélèvements sociaux à 17.20%.

La Plus value immobilière représenta la différence entre le prix d’achat de l’immeuble et le prix de cession de l’immeuble.

Le régime des particulier est intéressant car des abattements sur votre impôt sont prévus en fonction de la durée de la détention de votre bien. Ainsi vous pouvez être totalement exonéré de l’impôt sur le revenu il faudra détenir l’immeuble depuis 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS), il faudra compter 30 ans. En cas de vente avant ces délais les taux d’abattements sont partiels.

Il est important de savoir que les amortissements qu’a obtenu le loueur en LMNP ne majorent pas le montant de la plus-value immobilière taxable.

Plus value lmnp lmp
Plus-values LMP / LMNP

L’imposition des plus values pour les loueurs en meublé professionnel ( LMP)

Le statut de loueur professionnel en LMP ne permet une imposition basée sur la fiscalité des plus-values immobilières réalisées par un particulier. C’est le régime des professionnels qui s’applique :

Ici la plus value immobilière représente la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la valeur nette comptable de l’immeuble (en déduisant les amortissements comptables pratiqués).

Deux régimes de plus-values immobilière sont à distinguer :

– sur le long terme. Il s’agit de la plus value qui constate l’évolution de la valeur du bien depuis sont achat, elle se calcule par la différence entre le prix de cession et d’acquisition. Cette plus-value est taxable à 12.8% mais dont le loueur est exonéré après une exploitation de 15 années en LMP sachant que le loueur reste toujours redevable des prélèvements sociaux  au taux de 17.20% sur cette plus-value.

– sur le court terme, qui correspond aux amortissements réalisés sur le bien lorsqu’il est détenu depuis plus de deux ans.

Pour les deux régimes évoqués il existe une exonération d’impôt sur le revenu. Lorsque l’activité de LMP est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes sont inférieures à 90 000€, le loueur obtient une exonération total et si les revenus sont inférieurs à 126 000€ une exonération partielle. Cette exonération ne concerne pas les cotisations sociales indépendantes.

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