LMNP / LMP : la fiscalité des plus-values immobilières en cas de vente
La fiscalité des plus-values immobilières en cas de vente dépend de votre statut : LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle). En LMNP, la plus-value est considérée comme une plus-value de particulier, soumise à 12,8 % de PFU (ou 19 % d’impôt progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux). En LMP, la plus-value est considérée comme une plus-value professionnelle, soumise à l’impôt sur les sociétés (15 % à 25 %) ou à l’impôt progressif (19 % à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention possible.
Introduction
Vous êtes investisseur en LMNP ou LMP, et vous souhaitez vendre votre bien meublé ? Dans cet article, vous allez comprendre comment est calculée et imposée la plus-value immobilière en cas de vente, selon votre statut (LMNP ou LMP), comment l’abattement pour durée de détention s’applique, et comment un expert-comptable peut vous accompagner pour optimiser votre fiscalité et sécuriser votre vente.
La plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition (ou sa valeur d’origine). Elle représente le gain réalisé par le propriétaire lors de la vente de son bien.
Concrètement, la plus-value est calculée :
- Prix de vente : le prix réel de vente du bien (hors frais d’agence, hors frais de notaire, etc.).
- Prix d’acquisition : le prix réel d’acquisition du bien (hors frais d’agence, hors frais de notaire, etc.), augmenté des travaux réalisés et des frais de réparation.
- Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition.
Si la plus-value est négative, il y a une moins-value (perte).
La fiscalité en LMNP : plus-value de particulier
En LMNP (location meublée non professionnelle), la plus-value immobilière est considérée comme une plus-value de particulier. Elle est soumise :
- 12,8 % de PFU (Prélèvement Forçaire Unique), ou
- 19 % d’impôt progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux (au total 36,2 %).
En LMNP, il n’y a pas d’abattement pour durée de détention. La plus-value est imposée intégralement, sans abattement.
Un cabinet d’expertise comptable sur Paris peut vous aider à calculer votre plus-value en LMNP et à optimiser votre fiscalité.
La fiscalité en LMP : plus-value professionnelle
En LMP (location meublée professionnelle), la plus-value immobilière est considérée comme une plus-value professionnelle. Elle est soumise :
- À l’impôt sur les sociétés : 15 % à 25 % (selon le chiffre d’affaires de la société).
- ou à l’impôt progressif : 19 % à 45 % (selon votre revenu fiscal), + 17,2 % de prélèvements sociaux (au total 36,2 % à 62,2 %).
En LMP, il y a un abattement pour durée de détention possible. L’abattement est calculé selon la durée de détention du bien :
| Durée de détention | Abattement |
|---|---|
| De 5 à 21 ans | Une fraction de 5 % par année au-delà de 5 ans |
| Après 21 ans | 100 % (la plus-value est exonérée) |
Un expert comptable spécialisé dans les sociétés commerciales peut vous aider à calculer votre plus-value en LMP et à optimiser votre fiscalité avec l’abattement pour durée de détention.
Exemple de calcul de plus-value en LMNP et LMP
Exemple en LMNP : vous achetez un bien meublé à 100 000 € (hors frais), vous le vendez à 150 000 € (hors frais). La plus-value est de 50 000 €.
- En LMNP : 50 000 € x 12,8 % = 6 400 € d’impôt (ou 50 000 € x 36,2 % = 18 100 € avec impôt progressif).
Exemple en LMP : vous achetez un bien meublé à 100 000 € (hors frais), vous le vendez à 150 000 € (hors frais), après 10 ans de détention. La plus-value est de 50 000 €.
- En LMP : abattement de 5 % x (10 – 5) = 25 %.
- Plus-value imposable : 50 000 € x (1 – 25 %) = 37 500 €.
- Impôt : 37 500 € x 15 % (IS) = 5 625 € (ou 37 500 € x 36,2 % = 13 575 € avec impôt progressif).
Investisseur LMNP/LMP calculant sa plus-value immobilière avec un expert-comptable sur Paris.
Comment un expert-comptable peut vous accompagner ?
Un expert comptable spécialisé dans l’immobilier et la fiscalité des propriétaires peut vous accompagner concrètement pour vendre votre bien meublé en LMNP ou LMP. Un cabinet d’expertise comptable sur Paris peut vous aider à :
- Calculer votre plus-value immobilière (prix de vente – prix d’acquisition + travaux).
- Optimiser votre fiscalité en LMNP (PFU 12,8 % ou impôt progressif 36,2 %).
- Optimiser votre fiscalité en LMP (IS 15 % à 25 % ou impôt progressif 36,2 % à 62,2 % + abattement pour durée de détention).
- Déclarer la plus-value à l’administration fiscale (déclaration 2048-IMM pour LMNP, déclaration 2031 pour LMP).
- Sécuriser votre vente et éviter les erreurs qui pourraient vous coûter plus cher à long terme.
Un expert comptable sur Paris permet également de sécuriser vos démarches fiscales et de gagner du temps administratif pour vous concentrer sur la gestion de vos biens.
Conclusion
La fiscalité des plus-values immobilières en cas de vente dépend de votre statut : en LMNP, la plus-value est une plus-value de particulier (12,8 % PFU ou 36,2 % impôt progressif), sans abattement pour durée de détention. En LMP, la plus-value est une plus-value professionnelle (IS 15 % à 25 % ou impôt progressif 36,2 % à 62,2 %), avec un abattement pour durée de détention possible (5 % par année au-delà de 5 ans, 100 % après 21 ans).
En vous faisant accompagner par un expert comptable sur Paris, vous optimisez votre fiscalité, vous sécurisez votre vente et vous évitez les erreurs qui pourraient vous coûter plus cher à long terme.
