Location courte durée et AIRBNB : rejet de l’article 24 sur la déduction des amortissements
Le vote du projet de loi de finance 2025 à l’assemblée nationale, fait évoluer la fiscalité des locations courtes durée et AIRBNB. Plusieurs rebondissements ont eu lieu portant sur l’article 24 et la déduction des amortissements comptables des locations meublées (LMNP).
Qu’est ce que l’article 24 sur la déduction des amortissements en LMNP ?
Actuellement, les LMNP n’ont pas à tenir compte dans le calcul de leurs plus-values, des amortissements comptables déduits pendant la période de location. Contrairement aux loueurs en meublé professionnels. Pour compenser cette disparité de traitement, l’article 24 du projet de loi de finances 2025 propose de réintégrer les amortissements en les déduisant du prix d’acquisition dans le calcul de la plus value de revente. Les amortissements sont comptabilisés année par année par votre expert-comptable et se déduise de votre résultat imposable. Cette réintégration comptable des amortissements augmenteraient donc ainsi l’impôt sur les plus-values. L’assiette de cet impôt passerait donc de :
- Actuellement : prix de vente – prix d’achat
- Avec l’article 25 : prix de vente – prix d’achat – amortissements comptables
L’article 24 a été rejeté
Le 8 novembre l’article 24 a été rejeté. Ceci s’est déroulé en plusieurs temps. Premièrement deux amendements ont considérablement restreints la portée de cet article en prenant comme argument qu’intégrer les amortissements bouleversait les stratégies patrimoniale et d’investissement. Un premier amendement a donc été voté en exemptant tous les achats immobiliers pour location, LMNP, réalisés avant le 1ier octobre 2024.
Un second amendement a aussi été adopté, en prenant l’argument que les meublés de courtes durées et les meublés de longues durées étaient logées à la même enseigne. Cependant, l’objectif de l’article 24 était également de répondre à la crise du logement, dans laquelle les locations de courte durée sont particulièrement mises en cause. Ce second amendement a donc restreint l’application de cet article aux seules locations de courte durée et AIRBNB.
Ces deux amendements limitaient considérablement l’application de l’article 24 en le limitant aux seules locations de courtes durées acquises après le 1ier octobre 2024. Une telle limitation a poussé les député à rejeter l’article dans son ensemble.
Cette victoire pour les LMNP est-elle définitive ?
Le parcours parlementaire n’est pas terminé. Le texte de la loi de finances 2025 doit encore être examiné par le Sénat, où les sénateurs pourraient réintégrer l’article 24. Toutefois, cela semble peu probable, car ils s’étaient opposés en mai dernier à une mesure similaire. Bien qu’elle fût limitée aux seules locations de courte durée. Les sénateurs avaient invoqué un manque de visibilité sur les conséquence de la mesure.
Le gouvernement pourrait aussi utiliser l’article 49.3 de la constitution et engager sa responsabilité pour faire passer le projet de loi de finance 2025 et ainsi faire passer l’article 25.
Notre cabinet d’expertise comptable sur Paris suit avec attention l’actualité fiscale autour des locations meublées non professionnels (LMNP). Nous ne manquerons de mettre à jour dans les prochaines semaines si de nouvelles mesures comptables et fiscales seront mise en œuvre dans le projet de lois de finances.