Comptabilité et fiscalité des revenus locatifs AIRBNB sur Paris en LMNP

Vous louez votre appartement ou votre maison sur la plateforme AIRBNB ? Voici un guide expliquant toutes les étapes pour déclarer et comptabiliser vos revenus locatifs.

1) Est-il obligatoire de déclarer ses revenus Airbnb ?

Les sommes perçues en louant votre logement à des particuliers contre rémunération entre dans la catégorie de loueur meublée non professionnel (LMNP). De ce fait, ils doivent être déclarées dès le premier euro, sauf si l’ensemble de vos revenus locatifs sur l’année ne dépasse pas :

• 305 € de revenus Airbnb et les autres revenus de location meublées, autres que votre résidence principale,
• 760 € de location s’il s’agit d’une partie de votre résidence principale.

En principe, ces seuils de revenus sont très vite dépassés dès lors que vous louez votre bien sur AIRBNB.

A noter : En 2019, les revenus issus du site Airbnb sont automatiquement transmis à l’administration fiscale par la plateforme.

2) Comment déclarer son activité ?

A partir du 1er décembre 2017, pour mieux encadrer l’offre de meublés touristiques à Paris, la mairie de Paris a imposé un système de déclaration préalable. Toute location ou sous-location de courte durée dans la capitale devra obligatoirement faire l’objet d’une déclaration en ligne de la part du propriétaire que vous pouvez faire ici. Si votre logement est situé hors de Paris vous devez le déclarer en mairie en utilisant le formulaire Cerfa N. 14004 02. Lorsque le logement est votre résidence principale et que vous l’occupez plus de 8 mois par an, vous n’avez pas à faire ces déclarations préalables. A défaut de déclaration à la mairie, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 450€.

Vous devez également vous assurer que le règlement de votre copropriété n’interdit pas la location de meublés saisonniers.

Une fois ces vérifications effectuées, vous pouvez demander votre numéro SIRET en tant que loueur meublé auprès du greffe dont vous dépendez. Cette démarche s’effectue via le formulaire P0i de déclaration de début d’activité. La date de début d’activité à choisir est soit celle du début des locations si vous habitiez auparavant dans l’appartement, soit celle d’acquisition chez le notaire si l’appartement est dès l’acquisition destinée à la location.

3) Quel est le régime fiscal applicable ?

Les loyers issus des locations de type AIRBNB sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous disposez alors de deux options fiscales :

* Le régime Mico-Bic : une option qui s’avère simple mais qui n’est pas forcément avantageuse !

Vous bénéficiez seulement d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs s’ils sont inférieurs à 70 000€ en 2019. La moitié de vos revenus locatifs est donc imposable à l’impôt sur le revenu.

* Le régime réel : ce régime est très souvent plus intéressant fiscalement.

Quelque soit vos revenus locatifs, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel. Le principal avantage du régime réel, est que vous pouvez déduire de vos loyers toutes les charges et dépenses, l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, les intérêts d’emprunt, … Dans certains cas, l’amortissement peut à lui seul réduire de 50 à 80 % votre revenus imposables ! Grâce à la déduction de nombreuses charges, vous pouvez donc réduire votre montant imposable sensiblement jusqu’à atteindre 0 euro.

Exemple pour illustrer notre raisonnement :

Valeur du logement : 200 000 €
Valeur du mobilier : 5 000 €
Loyers annuels perçus : 10 000 €
Charges annuelles (copropriété, taxe foncière…) : 2 500 €
Intérêts d’emprunt annuel : 2 000 €
Amortissement : 7 500 €
Tranche Marginale d’Imposition du propriétaire : 30 %
Cotisations sociales (CSG, CRDS) : 17.2 %

En optant pour le micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus. Vous êtes donc imposé sur une base de 5 000€. Vous paierez alors 2 275€ d’impôt = (10 000-50%) x (30% d’impôts + 17.2% de cotisations sociales) = 2 275 €.

En optant pour le régime réel : vous déduisez toutes les charges (2 500 € + 2 000 €) de vos revenus (10 000 €) ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier (7 500 €). Votre revenu imposable est donc déficitaire. Vous paierez alors 0€ d’impôt et de cotisations sociales. Vous pourrez également reporter votre déficit sur les années suivantes.

4) Les obligations comptables et fiscales si vous optez pour le régime réel

A chaque fin d’année vous devrez produire une comptabilité et transmettre tous les ans un bilan comptable. Vous avez jusqu’à début Mai de l’année suivante pour envoyer les déclarations de l’année précédente.

Votre bénéfice ou déficit calculé sera ensuite à reporter dans votre déclaration d’impôt sur le revenu (déclaration 2042-C-PRO).

Lorsque vous obtenez votre numéro SIRET il faudra penser à souscrire dans les 5 mois depuis la date de création à un centre de gestion agréé. Le coût est d’environ 100€ à l’année mais cette adhésion vous permet d’obtenir deux avantages fiscaux :

• éviter la majoration de 25% de votre bénéfice imposable,
• bénéficier de 2/3 de réduction d’impôts sur vos frais de votre expert-comptable dans la limite de 915 €.

5) Le plafond de 23000€ de loyers annuels

Attention à surveiller si le total de vos loyers AIRBNB ou en location saisonnière dépasse ou non le plafond de 23000€. En effet au delà de ce montant vous pouvez basculer dans un régime professionnel vous obligeant à devoir cotiser / payer des charges sociales. L’imposition des plus-values en cas de revente de votre bien immobilier est également différente. Dans ce cas de figure il peut être judicieux de basculer sous le régime auto-entrepreneur en meublé de tourisme.