Expert-comptable pour agent immobilier : TVA 20 %, carte T Hoguet, séquestres hors CA, mandataires vs salariés, flat tax 31,4 %, business plan agence. DA Expertise Paris.
David Amsellem — Diplômé Expert-Comptable & Commissaire aux Comptes
Mis à jour : juin 2026
🏠 TVA 20 % · Carte T Hoguet · Séquestres · Mandataires · Gestion locative · Flat tax 31,4 %
Expert-Comptable pour Agent Immobilier
Vous êtes agent immobilier indépendant ou dirigeant d’une agence ? Entre la TVA à 20 % dès le premier euro de commission, les séquestres qui ne sont pas du CA, les obligations de la loi Hoguet et le choix entre négociateurs salariés et agents commerciaux mandataires, la comptabilité immobilière a ses propres règles. DA Expertise vous accompagne. Premier RDV offert et sans engagement.
✓ Liasse fiscale, comptes annuels, dépôt au greffe
TVA et agent immobilier : commissions, séquestres et gestion locative
Les commissions d’agence (honoraires de transaction) sont soumises à la TVA au taux normal de 20 % dès le premier euro, sans seuil de franchise. Un agent immobilier est donc toujours assujetti à la TVA, même s’il vient de créer son agence. Voici les points clés :
Les séquestres reçus lors d’une promesse de vente ne constituent pas un chiffre d’affaires tant que la vente n’est pas réalisée ; ils sont détenus en compte séquestre et ne sont pas soumis à TVA à ce stade.
Les honoraires de gestion locative (perception des loyers, état des lieux, etc.) sont soumis à TVA à 20 %.
Les loyers perçus pour le compte des propriétaires ne font pas partie du CA de l’agence ; seuls les honoraires de gestion le sont.
Carte professionnelle T et obligations Hoguet
L’exercice de l’activité d’agent immobilier est réglementé par la loi Hoguet (1970). Pour exercer légalement, l’agent doit disposer :
D’une carte professionnelle T (transactions sur immeubles) délivrée par la CCI, renouvelable tous les 3 ans
D’une garantie financière (minimum 30 000 € la 1ère année, 110 000 € ensuite si maniement de fonds) auprès d’un organisme habilité
D’une assurance RC professionnelle obligatoire
Du respect des obligations de formation continue (14 heures par an ou 42 heures sur 3 ans)
Ces coûts (cotisations, prime d’assurance, formation) sont des charges entièrement déductibles du résultat.
Négociateurs immobiliers : salariés ou agents commerciaux ?
L’agence peut s’appuyer sur deux types de collaborateurs pour le développement commercial, avec des régimes très différents :
Critère
Négociateur salarié
Agent commercial mandataire
Lien juridique
Contrat de travail
Mandant / mandaté (indépendant)
Charges pour l’agence
~42 % de charges patronales
Commission nette (pas de charges)
Facturation TVA
N/A
Facture avec TVA à 20 % si assujetti
Risque de requalification
N/A
Élevé si lien de subordination
Point de vigilance : Le recours aux réseaux de mandataires (IAD, Optimhome, Safti, etc.) implique un statut d’agent commercial indépendant. Toute directive trop précise sur les méthodes de travail peut entraîner une requalification en contrat de travail par le conseil des prud’hommes, avec rappel de charges sociales sur plusieurs années.
Réseaux de mandataires vs agence indépendante : quelle structure choisir ?
Le marché immobilier offre aujourd’hui deux modèles d’exercice : l’agence indépendante traditionnelle (vitrine physique, salariés, propriétaire de la carte T) et le réseau de mandataires (agent commercial indépendant, pas de vitrine, commission réduite vers le réseau). Chaque modèle a une structure de coûts très différente : l’agence traditionnelle a un coût fixe élevé (loyer, salariés) mais une marge unitaire plus forte, tandis que le mandataire reverses une part significative de sa commission au réseau (30-50 %).
Statut juridique d’une agence immobilière
La quasi-totalité des agences immobilières exercent sous forme de société (SARL, SAS, SASU) à l’IS. La SAS/SASU est le plus souvent retenue pour sa flexibilité et la possibilité de distribuer des dividendes soumis à la flat tax de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (LFSS 2026). L’exercice en nom propre (EI) est rare en raison des obligations Hoguet et de la responsabilité illimitée.
Fin des CGA / AGA : Depuis le 16 février 2025, les CGA et AGA n’ont plus d’existence légale (LF 2025). La majoration de 25 % avait disparu dès 2023, et la réduction d’impôt de 915 € a été supprimée à compter des revenus 2025. Votre expert-comptable reste votre seul interlocuteur de référence.
Agent immobilier : TVA 20 % sur commissions, carte T Hoguet, négociateurs salariés ou mandataires, séquestres, flat tax 31,4 %. DA Expertise — Paris 10e.
❓ Questions Fréquentes
Non. Les séquestres reçus lors d’une promesse de vente sont détenus pour le compte des parties : ils ne constituent pas un chiffre d’affaires tant que la vente n’est pas réalisée et ne sont pas soumis à TVA à ce stade. Seuls les honoraires d’agence encaissés lors de l’acte authentique entrent dans le CA et sont soumis à la TVA à 20 %.
Oui. Pour diriger une agence immobilière réalisant des transactions (ventes, locations), la carte T délivrée par la CCI est obligatoire. Elle est renouvelable tous les 3 ans et conditionne l’obtention d’une garantie financière et d’une RC professionnelle. Sans carte T, l’exercice de l’activité est illégal. Les agents commerciaux mandataires n’ont pas à détenir la carte T (c’est leur mandant qui la possède).
Les commissions d’agence immobilière sont soumises à la TVA au taux normal de 20 % dès le premier euro. Il n’existe pas de franchise en base de TVA pour un agent immobilier, même débutant : l’assujettissement à la TVA est immédiat dès l’ouverture de l’activité.
Oui. Depuis le 1er janvier 2026, la flat tax (PFU) est passée de 30 % à 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % prélèvements sociaux, LFSS 2026). Pour une agence en SAS ou SASU qui distribue des dividendes, cela représente 1,4 point de prélèvements supplémentaires. L’arbitrage rémunération/dividendes mérite une simulation actualisée.
Non. Les CGA et AGA n’ont plus d’existence légale depuis le 16 février 2025. La majoration de 25 % avait disparu dès 2023, et la réduction d’impôt de 915 € a été supprimée sur les revenus 2025. Votre expert-comptable est désormais votre seul interlocuteur de référence.
La SAS ou SASU à l’IS est le statut le plus souvent retenu : responsabilité limitée, IS à 15 % jusqu’à 42 500 €, possibilité de distribuer des dividendes soumis à la flat tax de 31,4 %. La SARL reste une option valide, notamment si plusieurs associés souhaitent une structure plus encadrée. DA Expertise modélise les deux sur 3 ans.
À partir de 99 € HT/mois chez DA Expertise pour une agence avec tenue comptable complète, déclarations TVA, suivi des séquestres, liasse fiscale et comptes annuels. Devis personnalisé gratuit sous 24h.
